LMNP et régime réel 

Le statut LMNP a été développé en 1949, c’est un des plus anciens outils de défiscalisation. Il a été mis en place dans le but de préparer sa retraite ou sa succession tout en se constituant un patrimoine. Il ne s’agit pas d’une niche fiscale, c’est un statut qui implique un investissement immobilier reprenant certains principes de l’entreprise. Le statut LMNP est très avantageux, il permet de repousser sur de très nombreuses années la fiscalisation des revenus locatifs. Vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges dont l’amortissement, du prix d’achat de votre bien hors taxe et intérêts d’emprunt dans le cas où vous êtes soumis au régime réel.

LMNP et régime réel : que puis-je déduire

Dans le cas où vous optez pour le régime réel, il est primordial de tenir une comptabilité afin de pouvoir déduire de vos recettes un certain nombre de dépenses. Parmi elles, on retrouve :

–          Le logement qui s’amortit lui-même à partir du prix d’achat ou de son estimation par l’agence

–          Les meubles qui s’amortissement sur plusieurs années

–          Les travaux de rénovation et d’entretien

–          Les charges de copropriété

–          Les fournitures pour vos locataires

–          Les honoraires que vous avez payés à l’agence qui vous a vendu le bien en question

–          Les honoraires de l’expert-comptable qui se charge de tenir votre comptabilité

–          Les frais d’acquisition du logement qui impliquent les frais de notaire

–          L’ensemble des intérêts liés à l’emprunt que vous avez contracté pour le financement du bien

LMNP et régime réel : le déficit comptable

A la suite de la déclaration de vos charges, vous pouvez observer un déficit comptable. Celui-ci est cumulable sur les années futures et reportable sur 10 ans dans la rubrique BIC.

LMNP et régime réel : l’imposition de la plus-value

Si vous avez acheté votre bien en nom propre, la plus-value réalisée lors de la vente de votre bien sera imposée comme la plus-value des particuliers. Bien que vous soyez imposé au régime des BIC, vous ne subissez pas les inconvénients du régime des entreprises. En effet, contrairement à une entreprise, les amortissements comptabilisés ne sont pas appliqués pour déterminer le prix de revient dans le calcul de la plus-value. En revanche, si vous avez acquis votre bien, avec le statut de loueur meublé non professionnel, mais par le biais d’une société que vous avez créée, vous serez imposé sur la plus-value sur la totalité de la valeur du bien amorti.